Comprare casa sulla carta: tutti gli aspetti da considerare

Comprare casa sulla carta significa, in breve, che questo immobile non è stato ancora costruito; è chiaro che questo metodo nasconde tanti vantaggi quanti rischi. In questo momento il mercato immobiliare sta toccando picchi alti ed è uno dei settori che ha tratto vantaggio dalla pandemia e quindi uno dei pochi che si è rafforzato anziché sprofondare come ciò che è successo a tutti gli altri settori dell’Italia. Tantissimi sono gli  italiani che dopo il lockdown hanno deciso di vendere la vecchia casa e acquistarne una con caratteristiche diverse; questo perché è stata cambiata completamente la concezione di casa, di vita e in qualche modo anche di famiglia. Inoltre il settore edile con i bonus avviati dal governo è stato in grado di affrontare l’enorme richiesta e si è impegnato alla riqualificazione energetica, anche sulle nuove costruzioni. Le ditte edili oggi si impegnano a costruire case ad emissioni zero, case con un importante risparmio energetico e con particolare attenzione all’ambiente. Questa nuova concezione di immobile ha innescato diversi meccanismi, tra cui quello di acquistare casa ancor prima che venga costruita, il cosiddetto “comprare casa su carta” al fine di risparmiare sul prezzo finale dell’immobile.

Per poter acquistare casa su carta, l’immobile deve essere o ancora in fase di costruzione, o con un permesso di costruire o soltanto in fase di progetto, che permetterà in base allo stato un maggior risparmio.

Vantaggi e svantaggi di comprare casa su carta 

Il primo vantaggio di acquistare casa su carta è sicuramente il prezzo: solitamente acquistando casa su carta si risparmia circa tra il 25% e il 30% oltre al fatto di non dover fare nessun tipo di ristrutturazione alla casa ne tanto meno per i prossimi 10/15 anni a parte l’ordinaria manutenzione. Bisognerà poi calcolare l’iva al 4% proprio perchè si sta acquistando direttamente dal costruttore. 

Acquistare sulla carta è anche una delle poche opzioni per acquistare una casa di nuova costruzione poichè spesso i costruttori cercano chi l’acquisti prima di costruire per due motivi: uno per avere la sicurezza di non aver fatto un investimento sbagliato e poi per avere liquidità da investire.

Sicuramente acquistare casa sulla carta ci permette una personalizzazione più approfondita, infatti quando si acquista una casa dal costruttore, oltre alla personalizzazione dell’arredo, il fatto che non sia ancora costruita ci permetterà di decidere anche le piastrelle, i pavimenti, i serramenti, i sanitari e in parte anche la disposizione dell’immobile in costruzione. Il secondo vantaggio di acquistare un immobile sulla carta è che l’immobile, essendo ancora non costruito, verrà realizzato con le tecniche più innovative e con i materiali migliori del momento; inoltre, in seguito alle nuove normative, la casa verrà progettata seguendo tutte le regole di risparmio energetico, basso inquinamento e sostenibilità; a tal proposito avrai degli enormi vantaggi sulle spese delle utenze, evitando sprechi di energia e potendo accedere agli attuali sgravi e sostegni per chi decide di acquistare un immobile con una classe energetica alta. 

Acquisterai sicuramente un immobile nuovo, sicuro e moderno, ma acquistando una casa su carta correrai anche dei rischi e bisognerà considerare anche degli svantaggi.

Il primo tra tutti è il tempo: se hai la possibilità di aspettare e non hai necessità di trasferirti subito nella nuova casa puoi acquistare una casa su carta, in caso contrario no, oltre ai tempi di attesa prefissati, c’è il rischio che la scadenza per la consegna delle chiavi, non sia così precisa e i tempi di consegna potrebbero allungarsi a causa dei comuni imprevisti. Un altro rischio è quello  di basarsi su un disegno, anche se pur molto realistico con le tecniche di rendering, e non essere soddisfatti del risultato finale. 

Ma il rischio più grande in assoluto è quello del possibile fallimento del costruttore che potrebbe portare al ritardo della consegna o addirittura alla sospensione dei lavori.

Quindi ricapitolando i vantaggi di acquistare casa su carta  sono:

• risparmio del 25/30% sul valore dell’immobile
• iva al 4%
• possibilità di personalizzazione 
• comprare una casa nuova moderna e ad alto efficientamento energetico 

Per quanto riguarda invece gli svantaggi bisognerà considerare:

• tempi lunghi e incerti
• liquidità da versare in anticipo 
• rischi sul costruttore o sul risultato finale

Come funziona l’acquisto della casa su carta

Una volta trovato l’immobile, visionato il rendering, la posizione dell’immobile e a essersi informati sulla serietà del costruttore, per poter bloccare l’immobile si dovrà versare una caparra iniziale che solitamente è del 10% del prezzo dell’immobile e successivamente, acquirente e costruttore stabiliscono un piano di pagamento con scadenze fissate sulle fasi di lavorazione, il cosiddetto SAL (stato avanzamento lavori)

con saldo previsto alla stipula del rogito.  Come abbiamo detto in precedenza è possibile che il costruttore dichiari fallimento e nella situazione più grave l’acquirente si ritrovi senza casa e perda tutte le somme versate.  Per questo motivo sono stati introdotti dei decreti legislativi a tutela di chi acquista casa su carta.

Tutela di chi acquista casa su carta

In primis, la prima cosa importante da fare è affidarsi ad un esperto per valutare il contratto che propone il costruttore per evitare eventuali problemi con l’ottenimento della casa. Il costruttore è tenuto a rilasciare all'acquirente una fideiussione bancaria o  assicurativa che va a tutela delle somme versate. La fideiussione è obbligatoria e deve essere pari alle somme riscosse dall’acquirente; nel caso in cui l’impresa edile fallisce prima della consegna della casa è possibile richiedere un rimborso ma solo ed esclusivamente se la casa è ancora in fase di costruzione. Se la casa è stata ultimata, l’acquirente dovrà aspettare la procedura fallimentare.

Decreto legislativo 122/2005

Con il decreto legislativo n.122 del 20 giugno 2005  è stato istituito un Fondo di solidarietà presso il Ministero dell’ Economia e delle Finanze per le “vittime” del fallimento del costruttore  che viene alimentato con le quote delle fideiussioni, ma che purtroppo non vengono stipulate quasi mai a causa di mancate sanzioni alle ditte di costruzioni per chi non provvede a contrarre la fideiussione. Un altro obbligo del costruttore è quello di stipulare una polizza assicurativa che copra l’immobile a partire dalla fine dei lavori a 10 anni coprendo difetti di costruzione con conseguenti danni parziali o totali. 

Decreto Legislativo  14/2019

Con l’attuazione della Legge 155/2017 viene introdotta per aggiungere nuove tutele per chi acquista casa sulla carta che rende obbligatorio indicare sull’atto di trasferimento la polizza assicurativa; nel caso tale dato fosse mancante l’atto è ritenuto nullo. Un altro importante cambiamento è previsto nel contratto preliminare il quale deve essere stipulato o per atto pubblico o per scrittura privata autenticata e dovrà contenere i seguenti dati: 

• estremi del Permesso di Costruire
• descrizione dell’immobile e delle sue caratteristiche tecniche
• elenco di eventuali vincoli e convenzioni con il Comune
• termini massimi previsti per la consegna
• prezzo complessivo e modalità di pagamento
• estremi della fidejussione.

Se l’immobile risulta prima casa, potete anche inserire nel contratto un diritto di prelazione a vostro favore, nel caso di procedura esecutiva e vendita all’asta.