Il contratto di locazione commerciale: guida pratica e normativa
Quando si avvia un’attività, uno dei passaggi fondamentali è trovare un locale adatto alle proprie esigenze operative, a meno che non si disponga già di un immobile idoneo. In caso contrario, la regolamentazione dell'uso del locale avverrà attraverso un contratto di locazione commerciale, un accordo specificamente pensato per gli immobili destinati ad attività economiche. Di seguito, esaminiamo le caratteristiche distintive di questo contratto rispetto a quello ad uso abitativo, oltre alle principali regole e clausole che disciplinano la locazione commerciale.
Durata e rinnovi
Il contratto di locazione commerciale ha una durata standard di 6 anni, rinnovabile automaticamente per ulteriori 6 anni alla scadenza, salvo diverso accordo. Un'eccezione è prevista per le attività alberghiere e simili, per le quali la durata contrattuale è di 9 anni con primo rinnovo obbligatorio di pari durata. È possibile stipulare un contratto con durata superiore (fino a un massimo di 30 anni), ma non inferiore al limite legale. In caso di durata inferiore o di mancata indicazione della stessa nel contratto, si applicherà automaticamente quella prevista per legge.
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Canone di locazione e aggiornamenti
Il canone d’affitto per un contratto di locazione commerciale è stabilito tramite accordo libero tra le parti, lasciando ampio margine di negoziazione. Tuttavia, le parti possono includere una clausola che consenta l’adeguamento annuale del canone in base all’indice ISTAT (Indice dei Prezzi al Consumo), con un limite massimo di aumento del 75% del valore ISTAT. Questo meccanismo consente di mantenere il canone al passo con l’inflazione, garantendo una certa stabilità economica per entrambe le parti.
Recesso e disdetta
Il contratto prevede diverse regole per la risoluzione anticipata:
- Recesso del conduttore: L’inquilino può recedere anticipatamente dal contratto solo per gravi motivi, notificando la decisione al locatore tramite raccomandata A/R almeno 6 mesi prima della data di rilascio dell’immobile.
- Disdetta del locatore: Il proprietario può opporsi al rinnovo alla scadenza naturale del contratto, dandone preavviso con almeno 12 mesi di anticipo. La legge prevede che questa facoltà venga esercitata solo in casi specifici, come l’intenzione di destinare l’immobile ad uso personale o a ristrutturazioni rilevanti.
Sublocazione e cessione del contratto
La normativa consente al conduttore di sublocare l’immobile o di cedere il contratto, anche senza il consenso esplicito del locatore, purché:
- Il locatore venga informato tramite raccomandata A/R.
- Sussistano gravi motivi di opposizione da parte del locatore, che deve comunicarli entro 30 giorni dal ricevimento della notifica.
Obblighi e diritti delle parti
- Conduttore: Deve utilizzare l’immobile esclusivamente per la destinazione d’uso pattuita nel contratto. Eventuali modifiche della destinazione richiedono il consenso del locatore.
- Locatore: È tenuto a garantire che l’immobile sia idoneo all’uso pattuito e che rimanga disponibile per tutta la durata del contratto, salvo casi di risoluzione legittima.
