Perché in Italia i prezzi delle case non crescono

Nel resto dell’Europa i prezzi delle case hanno già ripreso a crescere di buon ritmo, dimenticandosi (o quasi) della lunga crisi precedente. Ma perché in Italia non sta accadendo tutto ciò?

Nel complesso, gli ultimi dati che abbiamo a disposizione sul territorio dimostrano che i prezzi degli immobili sul suolo tricolore sono in stallo rispetto alla maggior parte degli altri Stati membri.

I prezzi delle case italiane sono infatti diminuiti dello 0,4% nel 2018 rispetto all'anno precedente. Non proprio un calo drammatico, e sicuramente migliore del -1,2% registrato l’anno ancora prima, ma comunque in forte controtendenza rispetto a quanto si sta realizzando nel resto dell’Europa, dove i prezzi delle case sono cresciuti in media del 4,3%, con proporzione identica sia nell'Eurozona che in tutta l'UE.

Secondo l'Istat, peraltro, degli Stati membri con dati disponibili, i maggiori aumenti annuali dei prezzi delle case nell’ultima parte del 2018 sono stati registrati in Slovenia (+15,1%), Paesi Bassi (+10,2%) e Irlanda (+9,1%), mentre i prezzi sono diminuiti in Svezia (-2,1%) e Italia (-0,8%)". Appunto, cosa sta accadendo da noi?

Cosa sta succedendo in Italia?

La prima cosa che bisogna premettere è che, come intuibile, l’andamento calante dei prezzi non è omogeneo in tutte le regioni e, all’interno delle stesse, è evidentemente diverso da comune a comune. Ne deriva che in termini assoluti i prezzi più alti di gran lunga sono stati trovati non a Roma ma in Valle d'Aosta, dove il prezzo al metro quadrato è stato per esempio tre volte superiore a quello degli immobili in Molise, dove i prezzi erano invece più bassi.

Detto ciò, gli esperti sottolineano che ci sono grandi differenze di mercato tra le diverse tipologie di immobili… il che significa che non è del tutto vero che gli immobili italiani si stanno deprezzando dappertutto. Inoltre, i prezzi degli affitti a breve termine sono in forte aumento e gli immobili di nuova costruzione stanno registrando prezzi comunque in ripresa (nell’ultimo trimestre il valore delle nuove abitazioni è cresciuto dell'1,2% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente).

La media cela enormi differenze

Dunque, la “colpa” di questo dato negativo è, se si può dire, del fatto che ovviamente la statistica da parte dell’Istat è una media nazionale, che prende in considerazione tutto, dagli appartamenti di lusso del centro città alle case storiche fatiscenti. E il fatto che in Italia – rispetto ad altri territori europei – vi sia un elevatissimo numero di paesini di piccole dimensioni praticamente abbandonati, contribuisce a “pesare” sul dato medio.

Ad ogni modo, sarebbe sbagliato dare le colpe a quanto abbiamo appena affermato per poter illustrare che cosa sta accadendo realmente in Italia. Ci sono infatti apparentemente molti più fattori, come ad esempio la crescente povertà, o l'alta tassazione.

A ciò si aggiunga il fatto che la qualità degli immobili più vecchi sul mercato è un problema che sembra appesantire il mercato. Negli ultimi anni, il prezzo di queste proprietà è cresciuto “troppo” rispetto alla reale sostanza, ed è aggravato dal fatto che in generale gli italiani fanno ben poca manutenzione alle loro case.

Anche uno sguardo alle case in vendita nelle piccole città italiane rivela che la stragrande maggioranza delle abitazioni disponibili non sono state ristrutturate per decenni, con ciò che per esempio ne consegue sulle valutazioni di efficienza energetica o sui problemi strutturali.

Chi può permettersi una casa?

Vi è poi il già accennato tema della povertà. In Italia, sostanzialmente, chi può permettersi di acquistare una proprietà immobiliare è colui che, in generale, ha un lavoro stabile, o ha un patrimonio sufficientemente ampio da comprare un immobile, magari da destinare ai propri figli.

Dunque, nonostante i tassi di interesse sui mutui ipotecari siano ai minimi storici e, nonostante i miglioramenti del mercato del credito, le vendite continuano ad essere ancora molto lontane dai livelli pre-crisi. E, si sa, una domanda inferiore al prevedibile sugli immobili, non contribuisce certamente a costituire piacevoli pressioni al rialzo nei prezzi delle case.

Il risultato è sotto gli occhi di tutti: le cifre statistiche dipingono il quadro di un mercato immobiliare nacora depresso, anche se per certi versi è più accessibile ai giovani acquirenti rispetto a quanto non fosse in passato e, nel presente, rispetto a molti altri Paesi europei.

Per il futuro? Gli esperti e gli agenti immobiliari sono consapevoli che probabilmente il mercato non si riprenderà troppo presto. Dunque, per il 2019 e il 2020 è difficile cercare di immaginare che i prezzi possano balzare improvvisamente in una condizione di boom. È comunque prevedibile che i valori possano riprendersi con una entità maggiore e più dinamica rispetto a quanto non lo abbiano fatto rispetto al recente passato e, magari, possano farlo anche in modo più ampio, territorialmente, interessando le periferie e le zone che fino a questo momento sono rimaste in secondo piano.