Vendere casa con mutuo: ecco le alternative

Decidere di vendere casa con mutuo ancora in corso non è una decisione poco diffusa; può succedere che le circostanze, i bisogni e le esigenze cambino nell’arco del tempo e le scelte fatte in passato possono essere riviste. È il caso in cui si decide di vendere una casa nonostante si stia ancora pagando il mutuo; solitamente chi fa questa scelta, la fa per diversi motivi:

vuole cambiare casa;
vuole trasferirsi in un altro paese;
non riesce più a pagare il mutuo

In ogni caso, nonostante la presenza di un mutuo, è assolutamente possibile vendere la propria casa poiché l’istituto di credito, nonostante abbia finanziato l'acquisto, non ha alcuna titolarità sul bene.

La banca infatti si riserva la possibilità di mettere un’ipoteca sulla casa per garantire la restituzione del prestito con i dovuti interessi ma non ha nessun potere sull’immobile, se si rispetta il contratto; per questo motivo è possibile vendere la casa con mutuo in corso a patto che il prestito venga restituito per intero, cancellando così l’ipoteca e il rischio di pignoramento. In realtà esistono diversi iter da seguire per vendere casa con un mutuo e le diverse alternative possono variare anche per il motivo per cui si è scelto di vendere casa; infatti tra le diverse soluzioni troviamo:

estinzione anticipata del mutuo
estinzione mutuo contestuale al rogito
Sostituzione della garanzia dell’immobile
accollo del debito

Se si vuole vendere casa con mutuo e comprarne un’altra o se si vuole eliminare il debito definitivamente pregiudicheranno la scelta che si andrà a fare sull’iter da seguire. Vediamo i dettagli di ognuna delle alternative possibili e spieghiamo il perchè.

Estinzione anticipata del mutuo

L’estinzione anticipata del mutuo è sicuramente la scelta più sicura sia per il debitore che per la banca poiché appunto il mutuo viene eliminato ancor prima della vendita; per fare ciò, però, occorre avere una somma di denaro sufficiente a coprire l’intero debito ancor prima di vendere l’immobile; un’ipotesi molto difficile ma comunque possibile. Se si decide di seguire questo iter però è necessario richiedere alla banca i conteggi per l’estinzione anticipata del mutuo poiché al debito residuo bisognerà aggiungere ipotetiche penali.*

_{*Secondo la Legge Bersani, decreto 7/2007 convertita nella Legge 40/2007, se il finanziamento è stato attivato successivamente al mese di febbraio 2007, allora l’estinzione, parziale o totale, non prevede nessun pagamento di penalità. Se invece il mutuo, è stato attivato precedentemente al 2 aprile 2007, allora l’estinzione anticipata è sottoposta a penale. Quest’ultima varia in base a diversi fattori, tra i quali la tipologia del tasso applicata al mutuo.}

Estinzione del mutuo contestuale al rogito

L’estinzione del mutuo è possibile anche contestualmente all’atto di vendita. L’operazione viene interamente gestita dal notaio durante il rogito in cui l’acquirente dell’immobile consegna due assegni:

il primo assegno intestato all’istituto di credito in cui l’importo sarà pari all’importo del mutuo residuo;
il secondo assegno intestato al venditore con importo a saldo pari alla differenza tra il prezzo di vendita e l’estinzione del mutuo.

In sintesi in questo caso la banca vede saldato il suo prestito e il venditore riceverà la differenza tra il valore della casa e il mutuo residuo; ad esempio se un immobile viene venduto a 180.000€ e l’importo del mutuo residuo era di 89.000€ la banca avrà un assegno di 89.000€ e il venditore riceverà un assegno di 91.000€.

Sostituzione della garanzia dell’immobile

Se l’intenzione è quella di cambiare casa con mutuo in corso, una delle alternative è quella di sostituire il bene che configura come garanzia ipotecaria; in sintesi la sostituzione della garanzia consiste nello spostamento dell’ipoteca dall’immobile che si vuole vendere al nuovo immobile. Attraverso questa soluzione il soggetto debitore rimane debitore variando solo l’immobile in oggetto; per procedere con questo iter però bisogna assicurarsi che la banca permetta questo tipo di operazione ; infatti non è assolutamente interesse della banca permettere questo tipo di pratiche e, inoltre, tale procedura non è prevista dall’ordinamento italiano per questo motivo solitamente alcune banche concedono la cancellazione dell’ipoteca sul primo bene e una nuova trascrizione sul secondo bene, pratica per cui è necessario un notaio.

Accollo del debito

L’accollo del debito, o accollo mutuo, consiste nel trasferimento del mutuo all'acquirente dell’immobile in vendita, il quale subentra nel pagamento delle rate residue; in tal senso l’acquirente dovrà accettare tutte le condizioni del mutuo già in essere liberando il vecchio proprietario di ogni responsabilità; se per colui che vuole vendere la casa con il mutuo tale pratica è sempre vantaggiosa in quanto si libera immediatamente di mutuo ed ipoteca; l’acquirente dovrà valutare attentamente le condizioni del mutuo per verificarne la convenienza. Nonostante ciò attraverso l’accollo del mutuo l’acquirente risparmierà sui costi di accensione del mutuo (costi notarili, perizia e costo d’iscrizione dell’ipoteca)

L’accollante dovrà controllare che il vecchio debitore abbia pagato tutte le rate precedenti e che non risulti cattivo pagatore affinché il creditore non si rifaccia su di lui delle spese non sostenute.